一、商品房買賣合同是指什么

　　商品房買賣合同是指賣方將在建或已建商品房的所有權及相關權利轉讓給買方，買方支付價款的合同。深圳房地產(chǎn)合同律師談到商品房買賣合同是房地產(chǎn)買賣合同的主要類型。

　　二、商品房買賣合同的特點是什么

　　1.標的物在法律上呈現(xiàn)出復雜的形式。交易房屋可以是已建成的房屋，也可以是未完成的房屋，也可以是建筑物和社區(qū)的公共設施。設備的所有權或使用權。
 

　　2.標的物所有權的轉讓以登記為條件。中國《合同法》第133條規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付之日起轉讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、消滅，依法登記后生效；除法律另有規(guī)定外，未經(jīng)登記不生效。

　　3.強烈的行政干預。由于土地和房地產(chǎn)的巨大價值，對國民經(jīng)濟和民生有很大的影響，國家對房地產(chǎn)行政的監(jiān)督相對嚴格。例如，國家實施了注冊制度。實施合同示范文本。實施購買限制政策等。

　　三、商品房買賣合同無效的幾種情況。

　　1.出賣人主體不當導致合同無效。

　　有兩種情況：一是賣方不具備開發(fā)主體資格；第二，賣方不具備銷售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為賣方?jīng)]有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權利和行為能力，深圳房地產(chǎn)合同律師換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沒有業(yè)務范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特定房地產(chǎn)沒有相應的銷售資格。例如，在不符合法定銷售條件的情況下，開發(fā)企業(yè)私自出售房屋以解決資金問題。

　　2.因主體不當而導致的合同無效。

　　這種情況主要是買方?jīng)]有權利和行為能力訂立合同。比如：不符合國家限購政策。

　　3.出賣人故意隱瞞房屋抵押的事實。

　　由于實際資金較少，賣方無法達到法律規(guī)定的商品房預售條件。為了融資，通常有兩種方式：一種是將在建項目抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，銀行辦理商品房抵押。雙方同意，開發(fā)商收取的買方首付款將直接返還開發(fā)商在銀行的貸款。

　　這樣，開發(fā)商向買方出售的房屋產(chǎn)生了不完全的抵押產(chǎn)權。如果開發(fā)商無法償還銀行貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。

　　最終，買受人遭受損失；第二，建設單位在可以預售的條件下進行建設，然后開發(fā)商收取首付款支付工程款。

　　如果開發(fā)商不能按照“陰合同”支付建設單位的項目資金，建設單位可以使用法律規(guī)定的“項目價格優(yōu)先補償”權，實施法律規(guī)定的項目優(yōu)先司法拍賣。執(zhí)行權，最終損失或買方。

　　在這方面，深圳房地產(chǎn)合同律師了解到最高法院的司法解釋規(guī)定，如果開發(fā)商抵押出售的房屋并隱瞞事實，買方可以要求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商承擔兩倍的賠償。