一、X女士訴三河一文化開發有限公司房屋買賣合同糾紛案件。
 

　　(一)案情概況

　　今年九月，買受人X女士與賣方三河一文化開發有限公司簽訂了廠房轉讓合同，合約規定，房屋轉讓價款共計1740萬元，X女士按三次分期付款，100萬元，第二期510萬元，三期工程1230萬，于2017年3月1日交房。這就是說，在交房前，所有欠款都必須付清。
 

　　關于違約責任，出賣方三河一文化發展有限公司如逾期30日未交付房屋，買受人X女士可單方面解除合同，出賣方應退還房款，并支付相應利息，違約金為已購房款的10%。
 

　　不過，買受人X女士按約定付清房款后，出賣方遲遲沒有交房。經兩年多的溝通，X女士決定向法院提起訴訟，要求對三河某文化發展有限公司進行賠償。X女士主張已經按時支付了1740萬元的房款，但是出賣方一直沒能按時交房，也沒有協助辦理有關的產權證。因此請求解除合同，出賣人應當返還購房款，并予以相應的賠償。但是對于賠償金額而言，作為代理律師，我們認為這一金額不能符合合同規定。協議約定返還房屋款項、支付利息和支付購買房屋價款的10%。不過，這一房產位于三河市，受京津冀一體化的影響，北三縣房價近年來快速上漲，到2019年起訴時，經評估，該房價約為1900多萬，遠超過購房者。對此部分差額，即我們常說的預期收益損失，另一方也應予以補償。因此，我們根據《合同法》(當時適用的是《合同法》)規定，X女士的損失包括直接損失和間接損失兩個部分，即直接損失，即購買房款，間接損失即上述房屋差價。
 

　　對于這一點，對方作出如下辯護。第一，對方主張合同無效，理由是依據廊坊市的有關政策文件，自然人不能買賣廠房，本案中的廠房不屬于商品房，故原告不能買賣。另外，另一方認為該合同違反了廊坊市其他法定法規等強制性規定，因而合同無效。
 

　　對于辯護人的意見，平商律師團隊不予認可，并及時采取以下措施。一是提起財產保全，凍結三河某文化發展有限公司名下的賬戶、土地等，為后續執行奠定基礎。第二，在訴訟過程中，平商律師團隊依法要求一家評估公司對其進行鑒定，其結果具有科學性、可信性，法院最終也認可了這一結論。
 

　　在律師團的努力下，原告X女士的利益得到了保護。二、被告應退還所購房款，即X女士已支付的1740萬元；三、被告應就該房屋轉讓合同解除之日起十日內賠償。這起案件從起訴到執行，前后兩年多，終于可謂大獲全勝。
 

　　(二)深圳房屋糾紛律師談案例引發的思考

　　1.已進行背景調查

　　作背景調查需要注意哪些方面？至于本案，X女士在購買房屋時，查看了房屋的情況，以及該房屋是否有抵押。但X女士的背景調查還不全面。X女士沒有調查三河某文化發展有限公司作為賣方，是否有足夠的資金用于房地產開發。事實上，三河某文化發展有限公司之所以遲遲不能交房，正是因為其資金鏈斷裂，進而導致開發中斷，消防部門一直未能通過驗收。
 

　　有一種說法，專業人士做專業的事。以房地產業為主體的房地產業，多為XXX房地產開發有限公司，而本案則為文化開發有限公司。如此文化開發有限公司能否經營好房地產，本身就值得買家的關注。
 

　　2.確定支付方式

　　案情部分提及，X女士共分三期付款，第一期100萬，第二期510萬，第三期1230萬。特別是第三次付款，一次性支付千萬巨款。身為買主，X女士遵守合同。然而，就支付方式而言，可否繼續增加分期額？舉例來說，對于本案的第三次1230萬，能否繼續分三、四期支付？這種方法還可以減少賣方在打款之后因延期交付或逾期辦證而造成的財產損失。
 

　　3.訂立違約責任條款

　　在此情況下，買方和賣方對違約責任條款的規定過于簡單。然而，在目前的房價快速上漲階段，盡管雙方合同中存在著返還房款、支付利息、違約金等，但利息、違約金等顯然無法完全涵蓋。
 

　　所以，對于違約責任條款，雙方都應該有更多的考量。身為買主，更要將期望損失等內容落實在合同中，以降低自身的潛在損失。
 

　　4.全面審查交易限制條件

　　進行背景調查的同時，還需要對一些政策性文件進行研究，特別是文件中有關特定類型房屋買賣的規定。另外，還可查閱有關案件、最高人民法院提供的各種文件。
 

　　二是房屋買賣合同風險防范

　　對于房產交易中可能涉及的風險，大概有以下六項預防措施，供大家參考。
 

　　(一)房屋買受人應當對房屋所有權是否存在權屬瑕疵進行審查
 

　　購房前，房屋買受人應對所購房屋的有關情況進行全面調查，查詢房屋權屬材料或到房地產登記處查詢，對想購買的房屋是否存在侵害自己或第三方合法權益的情況進行認定；要了解是否存在租賃、抵押等法律關系。應當進行實地走訪，避免房屋有出租的情況發生。
 

　　(二)國家禁止轉讓的房地產應避開
 

　　一般情況下，國家禁止轉讓的房產有七種情況。一是以出讓方式取得的土地使用權不符合《城市房地產管理法》第三十九條規定的條件；司法部門和行政機關依法裁定，決定沒收財產或者對不動產權利進行其他限制；不經其他共有人書面同意，不得以任何形式將土地使用權收回；例如，夫妻共有的房屋，必須一致同意才可以轉讓；第五，所有權有爭議。例如，訴訟房屋；第六，沒有按照法律、行政法規的規定辦理產權證；第七，法律、行政法規規定不得轉讓。
 

　　(三)以劃撥方式取得土地使用權的房屋買賣手續應當完備。
 

　　這類房產的買賣，如果沒有辦理批準手續，則合同無效，并可能給買方造成損失。
 

　　(四)房屋買賣合同的內容盡可能完整。
 

　　銷售合同的主要條款應當明確規定，如果缺少或約定不明確，就有可能在合同履行中由于條款不全或約定不清而引起糾紛。簽訂合同時，應包括下列主要條款：承租人的具體情況(社會統一信用證、法定代表人、聯系人和聯系方式)，房產的具體地點、房價、面積、交付時間、辦理產權登記的時間、支付方式、房屋建筑質量和平面圖等；條款應該清楚，不可含糊。
 

　　(五)違約責任的約定應當明確。
 

　　銷售合同違約責任條款應當明確約定，建議在合同中約定具體的違約金金額或計算方法，避免雙方就具體的違約金或損失金額產生爭議。
 

　　(六)房屋買賣合同的效力和物權變動
 

　　賣方與買方訂立房屋買賣合同，自簽訂之日起生效，但房屋為不動產，物權變動應予以登記，未經登記不得發生物權變動。如果買受人在支付價款后，賣方沒有協助登記，房屋不會發生物權變動，但買受人可以根據房屋買賣合同主張權利，要求出賣人協助辦理房屋過戶手續。深圳房屋糾紛律師