案情簡介

　　2011年6月，王與A公司簽訂合同，訂購A公司開發建設的房屋，并通過銀行抵押貸款支付房價。2013年4月，雙方同意終止合同，并簽訂了《終止商品房銷售合同協議》。協議規定，王與A公司合作完成與退房有關的所有程序，商品房滿足正常銷售條件后，退還首付款；部分貸款利息由王承擔。2014年2月，王起訴法院終止商品房銷售合同。返還首付款和銀行抵押貸款利息，返還房屋契稅。

　　案件焦點

　　1.雙方簽訂的解除協議是否為格式合同。

　　2.解除協議的有關規定是否增加了一方的責任或排除其主要權利，應當認定無效。

                                             
    

　　法院判決

　　一審判決：1。確認王與A公司簽訂的《商品房銷售合同》終止。2.A公司退還了王的首付款和利息。3.A公司退還了王的契稅。4.A公司賠償了王因抵押貸款支付的利息。受理費由A公司承擔。

　　二審法院判決:維持一審判決第一、二項，撤銷一審判決第三、四項。

　　深圳房產買賣律師解讀

　　從形式上看，《終止協議》由A公司提供。重復適用的文本被認定為格式合同。《最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規定，商品房買賣合同終止后，賣方應當將收到的購房貸款和購房款的本息分別返還擔保人和買受人。但雙房合同當事人仍可以自由處分購房款和利息的返還，并作出約定。因此，《終止協議》中止協議中對貸款利息的約定不應被視為增加了王的責任或排除了他的主要權利，而應按照協議的約定進行處理。在《商品房買賣合同》備案撤銷方面，A公司與王同意王與A公司合作辦理備案撤銷。二審法院認為，只有取得法院文件才能終止備案，A公司仍主張王不履行《終止協議》的約定，不符合《終止協議》的約定。《終止協議》沒有具體利息。合同中未達成協議或者協議不明確的，應當依照法律規定承擔，利息屬于法律成果，返還首付款時共同返還利息。?