租賃人在這里開的針織廠， 需要另外搬遷 一個地點，結(jié)果 逾期 超過 5個月才搬走 。之后 ，房東將租客訴諸法庭要求賠償損失 。在二級法院的審理下，該房屋租賃 權(quán)的爭議最終達成了和解 。下面深圳房屋拆遷律師為您解讀案情。

      租賃建廠，事先約定拆遷事宜

　　熊聰?shù)聯(lián)碛凶约旱姆孔?。他開了一家化肥經(jīng)營部在這所房子里。09年七月四日，沈安代替沈葆和熊聰?shù)潞炗喠艘环莘课葑赓U合同，約定：熊聰?shù)聦⑦@幢樓房出租給沈葆，用于經(jīng)營一家針織服裝廠，2009年8月1日起。合約期滿后，沈葆和熊聰?shù)掠?014年8月1日簽訂了合同，熊聰?shù)聦⒎课莩鲎饨o沈葆，租期從2014年8月1日起至2019年8月1日，每3個月付一次租金。

　　沈葆向熊聰?shù)陆涣?萬元租房押金，雙方約定，如果沈葆違反合同規(guī)定，或者從事違法犯罪活動被查處，導致合同提前中止或要求提前解除合同，熊聰?shù)掠袡?quán)扣除押金而不退。如果在租賃期內(nèi)沒有違約行為，熊聰?shù)聭谧赓U期滿后退還剩余押金。

　　沈葆和熊聰?shù)掠?019年5月30日再次簽訂了房屋租賃合同，2014年7月30日簽訂的租賃合同，合約規(guī)定：租賃期限為2014年8月1日至2024年7月31日，租金為每月5500元。以3個月為一期的租金支付期，沈葆將10,000元交給熊聰?shù)?。違約賠償金至少為33,000元(6個月房租)。

　　當日，沈葆和熊聰?shù)逻€就租賃期限征收補償問題達成了協(xié)議，載明：鑒于近期房屋所在地開展新農(nóng)村改造征收項目，可能導致合同無法繼續(xù)履行，為了雙方的權(quán)利義務，雙方簽訂了協(xié)議。沈葆不得繞過或隱瞞熊聰?shù)?，與征收方商議征收事宜，否則視為違約而終止合同，沈葆須按合同約定賠償熊聰?shù)?。征用所得全部收益屬于熊聰?shù)拢苈數(shù)虏怀袚蛘魇斩馐艿膿p失。如果沈葆切實履行了協(xié)議，熊聰?shù)聦樯蜉崽峁┎坏陀?萬元的設施和搬遷補貼。

                                               
 

　　房子要征收，逾期五個月以上才搬走

　　2019年7月30日，熊聰?shù)乱蚍课荼徽魇眨c柳北區(qū)簽訂了房屋拆遷產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，對房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。協(xié)定規(guī)定：熊聰?shù)马氂?ldquo;2019年_月_日”前騰空房屋，并將權(quán)證資料交至拆遷辦。

　　2020年2月27日，熊聰?shù)略诜块T上貼告示，要求沈葆在2020年3月10日前搬走。三月十八日，熊聰?shù)略僖淮蜗蛏蜉岚l(fā)出限期搬遷和解除合同的通知，要求沈葆在2020年3月19日之前搬走并交回鑰匙。

　　同一年8月26日，沈葆的父親把房子鑰匙交給征地辦，熊聰?shù)碌诙炷玫借€匙。

　　業(yè)主控告承租人，要求支付租金違約金。

　　其后，熊聰?shù)孪蛉嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，請求法院判令撤銷與沈葆簽訂的合同；沈葆立即搬走，交還可以正常使用的房屋和設施設備；沈葆支付2020年1月至2020年6月租金3.3萬元，2020年7月以后租金為每月5500元。直到沈葆歸還房屋和設施設備后，沈葆才支付了3.3萬元的違約金。

　　沈葆爭辯說，房屋已于2019年7月31日歸北區(qū)所有，雙方的租賃關系已經(jīng)解除，熊聰?shù)聭诉€他所繳納的2019年8月至12月的租金。
 

　　在民事活動中，當事人地位平等，應遵循自愿、公平、等價有償、誠信等原則。在訴訟中，當事人對于自己的主張，有責任提供證據(jù)。各方于2019年5月30日簽署了一份(雙方倒簽至2014年7月30日)房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，雙方應依約履行其權(quán)利義務。租約是出租人將租賃物交付承租人使用，收益時，承租人支付租金的合同，熊聰?shù)码m與拆遷辦簽訂了產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，但不能使房屋租賃合同無效或直接解除。由于不可抗力原因，合同可以解除，但此時雙方都沒有行使解除權(quán)，沈葆也沒有與拆遷辦達成新的租賃合同。所以，在這個時候，雙方的契約沒有被解除。熊聰?shù)掠?020年3月10日以張貼通知的方式發(fā)出解除合同通知，2020年3月10日，雙方合同解除。

　　法庭注意到，熊聰?shù)乱兰s將房屋交給沈葆使用，沈葆應在租期內(nèi)支付租金。2020年3月，熊聰?shù)乱婪ㄐ惺菇獬龣?quán)解除合同，但因沈葆一直未歸還房屋，直到當年8月底熊聰?shù)虏攀栈胤课荨：霞s到期后至實際歸還房屋時，沈葆仍應每月5500元的標準支付房屋占用費共計44,000元。

　　由于出現(xiàn)此種不可抗力的情況，合同的解除由熊聰?shù)掠?020年3月主張解除，并將解除通知送達沈葆，并非合同約定的情況下，沈聰?shù)虏粚儆谶`約行為。但是，由于雙方約定租金應先付后用，沈葆沒有按時支付房租，逾期交房租，造成熊聰?shù)沦Y金占用的損失，熊聰?shù)驴梢笏Ц队馄诘倪`約金。當事人未達成一致意見，酌情按年息6%的標準，按每個月拖欠的租金數(shù)額，計算逾期的違約金。根據(jù)這一標準，到2020年8月31日，沈葆應支付990元的違約金。其后，總金額為44,000元，按上述標準繼續(xù)計算逾期支付的違約金，至實際清償所欠租金時止，合計33,000元。在判決生效后，沈葆向熊聰?shù)吕U納的押金10000元，可以相應地進行抵銷。

　　一審判決：雙方簽訂的合同于2020年3月10日解除；沈葆向熊聰?shù)轮Ц蹲饨?.4萬元，并支付逾期的違約金。

　　最后決定，駁回上訴，維持原判

　　關于租賃期征收補償?shù)膮f(xié)議明確規(guī)定，如果他所租房屋確定要征收，沈葆應配合我按征收規(guī)定搬離，不能故意拖延、拒絕或刁難。房子被征用，沈葆沒有搬走約定的房子，沒有交房租，就構(gòu)成違約。按照合同的約定，我不用退還定金，也沒有用一萬塊押金去抵扣…”熊聰?shù)虏环粚徟袥Q，向柳州市中級人民法院提起上訴，要求二審改判沈葆的罰金。

　　法院審理后認定，熊聰?shù)潞炗喠朔课莶疬w產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，約定熊聰?shù)略?ldquo;2019年_月”前騰空房屋并將權(quán)證資料交給拆遷辦，但具體日期尚未確定。而且熊聰?shù)掠?020年2月27日在房屋張貼通知，要求沈葆于2020年3月10日前搬離，并無不當行為。租約是出租人向承租人交付租賃物、收益、承租人支付租金的合同。按照合同的相對性質(zhì)，熊聰?shù)码m與拆遷辦簽訂了產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議，但產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移發(fā)生在熊聰?shù)屡c拆遷辦之間，不影響租賃合同的效力。

　　最高法院做出“駁回上訴，維持原判”的最終裁決。?深圳房屋拆遷律師